Elaborado por Staff de Contadores & Empresas[1]:
El legislador ha considerado que la propiedad de un predio constituye una manifestación de riqueza que debe ser motivo de gravamen por las municipalidades distritales, de ahí que resulte de suma importancia determinar los supuestos en los cuales corresponde el pago del impuesto predial. En la segunda parte de la presente nota se mencionan los aspectos controversiales de dicho impuesto.
1. ¿Es la ubicación de un predio el criterio que determina que se considere como rústico o urbano?
De acuerdo a lo establecido en el artículo 8 de la LTM, el impuesto predial grava tanto el valor de los predios urbanos y rústicos que se ubican en una determinada jurisdicción distrital.
Sin embargo, el hecho que un predio sea considerado como urbano y no rústico, puede determinar un incremento del importe del tributo a pagar lo que beneficia a las arcas municipales, pero que no necesariamente se condice con una actuación acorde a ley.
| Recomendación | Cuando se tenga un inmueble sobre el cual se presenten dudas si el mismo tiene la condición de urbano o rústico, resulta recomendable que el contribuyente solicite una inspección con la finalidad que la Administración Tributaria, in situ, verifique el uso al que se destina el predio. |
2. El pago del impuesto predial corresponde al propietario y no al usufructuario a pesar de lo previsto por el Código Civil
De acuerdo con lo establecido en el artículo 923 del Código Civil, la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien, siendo que debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.
De otro lado, según el artículo 999 del referido Código Civil, el usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno; de otro lado, conforme a lo previsto en el artículo 1010[2] del citado código, corresponde al usufructuario el pago de los tributos que graven los bienes.
A partir de estas normas, puede surgir la duda si una persona propietaria de un predio (bien inmueble) que lo entrega en usufructo en favor de otra, puede evitar el pago del impuesto predial[3] ante la Administración Tributaria municipal, trasladando la obligación tributaria al usufructuario.
Al respecto, debemos recordar que dicho razonamiento no resultaría válido, por cuanto de conformidad con lo previsto en la Norma IX del Título Preliminar del Código Tributario, solo es posible aplicar en lo no previsto por normas tributarias, normas distintas a estas, en la medida que no se les opongan ni desnaturalicen, supuesto que no se presenta en este caso, por cuanto la norma tributaria competente (art. 9 de la LTM), establece en forma clara y contundente que la condición de contribuyente corresponde al propietario del predio.
| Recomendación | El hecho que el propietario de un predio pueda ceder en usufructo el mismo, no lo exime del pago del impuesto predial. Sin perjuicio de ello, al momento de celebrar el contrato de usufructo, debe cuidar que insertar una cláusula en el contrato en la que se especifique claramente que tendrá derecho al reembolso del monto pagado por concepto de impuesto predial, de conformidad con lo establecido en el artículo 1010 del Código Civil. |
3. ¿A quién se debe cobrar el impuesto predial sino se puede determinar la existencia del propietario?
Una situación que es bastante común, sobre todo en localidades que tienen muchos años de creación, es que la existencia del propietario de algunos predios no puede llegar a determinarse, tanto más si en nuestro país no existe la obligación de registrar los predios.
En tal sentido, con la finalidad de evitar que se deje de tributar sobre predios respecto de los cuales se desconoce la existencia del propietario, la Ley de Tributación Municipal ha establecido que en tal supuesto, tendrán la condición de responsables sustitutos los poseedores del predio, debiendo cumplir con el pago del impuesto predial, conforme a lo establecido en el último párrafo del artículo 9 de la LTM.
| Recomendación | Aquellos sujetos que posean un predio a través de un contrato, deberán cuidar que en las cláusulas se identifique a la persona natural o jurídica propietaria del bien, debiendo consignar su datos y domicilio fiscal.En caso el poseedor haya sido obligado por la municipalidad al pago del impuesto predial (en el supuesto que no haya sido determinada la existencia del propietario), deberá realizar las gestiones para ubicar al propietario y exigir el reembolso de lo pagado. |
4. La calidad de sujeto pasivo del impuesto predial se adquiere cuando el predio llega a tener existencia
De acuerdo con el artículo 1534 del Código Civil, en la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.
Sobre la base de dicha disposición, la Administración Tributaria municipal no podrá exigir el pago del impuesto predial, sino a partir del 1 de enero siguiente a aquel en que el predio llegue a tener existencia, esto es, a partir del acta de entrega del predio a su propietario u otro documento fehaciente.
| Recomendación | Los sujetos que celebren un contrato de compraventa de bien futuro (venta en planos), con la finalidad de adquirir la propiedad de un predio, deberán cuidar que, una vez que les entreguen la posesión del bien a través de un acta de entrega y/o la conformidad de obra (existencia del bien), deberán realizar la declaración correspondiente ante la municipalidad respectiva hasta el último día del mes siguiente de producidos los hechos, de conformidad con lo previsto en el inciso b) del artículo 14 de la LTM. Cumplido dicho trámite, serán considerados contribuyentes del impuesto predial, a partir del 1 de enero siguiente de producido el hecho (existencia del bien). |
5. Las instalaciones fijas y permanentes que forman parte integrante del predio se encuentran gravadas con el impuesto predial
De acuerdo con lo establecido en el segundo párrafo del artículo 8 de la LTM, para efectos del impuesto se considera predios –entre otros–, a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan partes integrantes de dichos predios, que no pudieran ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificación; de otro lado, el artículo 887 del Código Civil establece que es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien.
| Recomendación | Con la finalidad de evitar contingencias frente a la Administración Tributaria municipal, aquellos contribuyentes que tienen dentro del predio de su propiedad instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de los mismos, deberán cumplir con declararlas con la finalidad que se consideren como parte de la base imponible del impuesto predial. |
[1] Información tomada del Informe: “Aspectos controversiales del impuesto predial” publicado en la 2º quincena de setiembre 2022 de la revista C&E cuyo autor es Jaime Morales Mejía.
[2] “El usufructuario debe pagar los tributos, las rentas vitalicias y las pensiones de alimentos que graven los bienes” (el resaltado nos corresponde).
[3] Según lo previsto en el artículo 9 de la LTM, el impuesto predial grava la propiedad de predios.
